حوالة الحق شرط أساسي لاكتساب صفة المؤجر الجديد

كتبت: إسراء الشامي

تناول تقرير موقع “برلماني” المتخصص في الشأن التشريعي والنيابي مسألة مهمة تتعلق بسوق بيع وشراء العقارات، حيث أرسى مبدأً قضائياً يؤكد أن حوالة الحق تعد شرطاً جوهرياً لاكتساب صفة المؤجر الجديد في دعاوى الإخلاء.

مبدأ قضائي يهم مشتري العقارات

استعرض التقرير حكماً قضائياً يتعلق برفض دعوى الإخلاء بسبب تقديمها من شخص غير مستحق. وقد قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى وألزمت المدعي بالمصروفات وأتعاب المحاماة، حيث قدم المشتري الجديد دعوى إخلاء استناداً إلى شرائه العقار بعقد نهائي مشهر. كان اعتقاد المدعي أن هذا العقد يمنحه الحق في مطالبة المستأجر بإخلاء العقار وتسليمه.

شروط اكتساب صفة المؤجر الجديد

رسّخ الحكم القضائي المبدأ القائل بأن “حوالة الحق شرطٌ جوهري لاكتساب صفة المؤجر الجديد في دعوى الإخلاء”، وذلك في الدعوى المسجلة برقم 220 لسنة 2025 مدنى كلى البرلس. يُظهر الحكم أن بعض مشتري العقارات يعتقدون أن إبرام عقد بيع نهائي مشهر يكفي لرفع دعاوى الإخلاء، ولكن الواقع القانوني يبين بوضوح أن انتقال الملكية وحده غير كافٍ.

إجراءات قانونية واجبة لنقل الحقوق

أكدت المحكمة أن المشتري الجديد يُعَدّ “خلفاً خاصاً” للمالك السابق، وبالتالي فإن حقوق المؤجر لا تنتقل إليه إلا بعد استيفاء إجراءات “حوالة الحق”. وذلك وفقاً للمادة 305 من القانون المدني وأحكام محكمة النقض. في هذا السياق، أوضحت المحكمة أن صفة المالك الجديد في مواجهة المستأجر لا تثبت إلا من خلال إحدى الوسائل المحددة.

وسائل إثبات حوالة الحق

تنطوي وسائل إثبات حوالة الحق على عدة إجراءات نصت عليها المحكمة. من بين هذه الإجراءات، يمكن أن تتم الحوالة بعقد مسجل، أو من خلال إعلان المستأجر بالحوالة بشكل رسمي على يد محضر. كما يُمكن أن تُعتبر موافقة المستأجر للحوالة ضمنية، مثل قيامه بسداد الأجرة للمالك الجديد دون تحفظ.

تأكيدات محكمة النقض

مع ذلك، وجدت المحكمة في أوراق الدعوى عدم وجود أي دليل يثبت حصول حوالة حق صحيحة. اقتصرت الإنذارات على الإشارة إلى صفة المدعي كمشتري جديد للعقار. بناءً على ذلك، انتهت المحكمة إلى انتفاء صفة المدعي القانونية في إقامة الدعوى. وقد أكدت محكمة النقض في الطعن رقم 601 لسنة 43 قضائية أن مجرد استبدال المشتري بالمالك السابق لا يكفي لإثبات انتقال حقوق المؤجر إليه ما لم يُثبت حدوث اتفاق صحيح على حوالة الحق وفقاً للقواعد القانونية.

يمكنك قراءة المزيد في المصدر.

لمزيد من التفاصيل اضغط هنا.