حدد القانون المصري ضوابط انتقال ملكية العقارات من البائع إلى المشتري، ونظم قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 الإجراءات اللازمة لتسجيل التصرفات الناقلة للملكية، بما يشمل عقود البيع العقارية.
المادة 934 من القانون المدني
تنص المادة 934 من القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 على أن الملكية والحقوق العينية الأخرى المتعلقة بالعقارات لا تنتقل، سواء بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، إلا وفقًا للأحكام المنظمة للشهر العقاري.
وتنص المادة حرفيًا: «في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري».
المادة 9 من قانون الشهر العقاري
تنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على وجوب تسجيل التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله.
وترتب المادة على عدم التسجيل عدم نشوء هذه الحقوق أو انتقالها أو تغيرها أو زوالها، سواء بين ذوي الشأن أو بالنسبة إلى الغير، موضحة أن التصرفات غير المسجلة لا يترتب عليها سوى الالتزامات الشخصية بين أطرافها.
أولوية الملكية وأقدمية العقد
لا تنص المادتان 934 من القانون المدني و9 من قانون تنظيم الشهر العقاري على انتقال ملكية العقار لمجرد أن عقد البيع هو الأقدم تاريخًا، وإنما تشترطان مراعاة أحكام التسجيل المقررة قانونًا.
الفرق بين العقد غير المسجل والملكية
وفقًا للمادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري، يترتب على عقد البيع غير المسجل نشوء التزامات شخصية بين طرفيه، بينما يتطلب انتقال الملكية العقارية استيفاء إجراءات التسجيل وفقًا للقانون، مستندًا إلى أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، والمادة 934 من القانون المدني رقم 131 لسنة 1948.
