تنظر محكمة القضاء الإداري بمجلس الدولة، اليوم السبت، الطعون المقامة على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025، بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكنى والخاضعة لأحكام قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025. وتأتي هذه الطعون التي أقامها المحامي أيمن عصام، بعد إتمام قيد الدعوى الدستورية رقم 19 لسنة 48 قضائية دستورية، والمتعلقة بالطعن على بعض أحكام القانون والقواعد المنظمة لعمل لجان الحصر والتقييم.
خمسة معايير لتقسيم المناطق السكنية
حددت المادة الثالثة من قانون الإيجار القديم خمسة معايير رئيسية تتولى لجان الحصر مراعاتها عند تقسيم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وهي: الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع، مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات، مدى توافر المرافق من مياه وكهرباء وغاز واتصالات، شبكة الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة لضريبة العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 في المنطقة ذاتها.
نظام النقاط والتصنيف الثلاثي
أصدر رئيس مجلس الوزراء القرار رقم 2789 لسنة 2025 لوضع آلية تقييم تعتمد على نظام النقاط والأوزان النسبية، حيث يُخصص 20 نقطة لكل معيار من المعايير الخمسة بإجمالي 100 نقطة. وتوزع النقاط على بنود فرعية لكل معيار، مثل قرب المنطقة من المحاور الرئيسية وعرض الشوارع بالنسبة للموقع، ومستوى التشطيبات ومواد البناء بالنسبة للمستوى، وتوافر المرافق الأساسية، وحالة الطرق وقرب الخدمات، والشرائح المحددة للقيمة الإيجارية السنوية. ووفقًا لإجمالي النقاط، تُصنف المناطق كالتالي: متميزة إذا حصلت على أكثر من 80 نقطة، متوسطة من 40 إلى 80 نقطة، واقتصادية إذا حصلت على أقل من 40 نقطة.
تشكيل لجان الحصر والتقييم
وفقًا للقرار، يصدر المحافظ المختص قرارًا بتشكيل لجنة أو أكثر برئاسة أحد شاغلي الوظائف القيادية بالمحافظة، وعضوية عناصر فنية وقانونية من ذوي الخبرة، على أن تضم ممثلين عن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، والهيئة المصرية العامة للمساحة، ومصلحة الضرائب العقارية. وتتولى كل لجنة حصر المناطق في نطاق اختصاصها وتقييمها وفق المعايير المحددة، ثم رفع النتائج إلى المحافظ لإصدار قرار التقسيم ونشره في الوقائع المصرية وإعلانه بوحدات الإدارة المحلية.
تأثير التصنيف على القيمة الإيجارية
ربطت المادة الرابعة من القانون بين تصنيف المنطقة والقيمة الإيجارية القانونية الجديدة للوحدات السكنية، حيث تحدد الأجرة في المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، وفي المناطق المتوسطة بواقع 10 أمثال وبحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بواقع 10 أمثال وبحد أدنى 250 جنيهًا. أما الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، فقد حددت المادة الخامسة قيمتها بواقع خمسة أمثال القيمة القانونية السارية دون إخضاعها لتصنيف المناطق السكنية الثلاث.
زيادة سنوية 15% على الأجرة الجديدة
نصت المادة السادسة على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%، وتسري هذه الزيادة على الوحدات السكنية الخاضعة للمادة الرابعة، وكذلك الوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى الخاضعة للمادة الخامسة.
