تشير البيانات إلى وجود فجوة كبيرة في سوق العقارات المصرية، حيث تقع نحو 97% من الوحدات السكنية المباعة سنويًا خارج منظومة التمويل العقاري. ويعكس هذا الرقم محدودية انتشار خدمات التمويل العقاري مقارنة بحجم المبيعات الإجمالية في السوق.
أسباب الفجوة بين البيع والتمويل العقاري
تتداخل عدة عوامل في تفسير ابتعاد غالبية الوحدات عن منظومة التمويل، أبرزها الارتفاع الملحوظ في أسعار الوحدات السكنية، وزيادة قيمة المقدم المطلوب في بعض أنظمة البيع. كما تلعب تكلفة التمويل ومدى توافق الأقساط مع دخول المشترين دورًا محوريًا في هذا التراجع.
ومع ارتفاع أسعار العقارات، تزداد قيمة التمويل المطلوب لإتمام عمليات الشراء، بينما تؤدي الفائدة المرتفعة إلى زيادة الأعباء المالية المرتبطة بالاقتراض، مما قد يدفع المشترين إلى تأجيل قراراتهم أو البحث عن بدائل أخرى مثل أنظمة السداد المباشر التي توفرها شركات التطوير العقاري.
مفارقة نمو التمويلات وتراجع عدد المستفيدين
كشفت الأرقام عن مفارقة في أداء القطاع خلال النصف الأول من عام 2026؛ حيث ارتفعت قيمة التمويلات بنحو 25%، إلا أن عدد العملاء المستفيدين انخفض بنسبة 9%. وارتفع متوسط قيمة التمويل للعميل الواحد من 2.5 مليون جنيه في عام 2025 إلى 3.4 مليون جنيه في عام 2026.
وتشير هذه المؤشرات إلى أن الزيادة في قيمة التمويلات ترتبط بارتفاع تكلفة شراء الوحدات وليس بزيادة عدد المواطنين القادرين على الاستفادة من المنظومة. وقد شهدت أسعار العقارات ارتفاعات تتراوح بين 100% و150% خلال أربع أو خمس سنوات في بعض المناطق.
تحديات تكلفة الاقتراض وشروط المنح
تؤثر تكلفة الاقتراض بشكل مباشر على قدرة الأسر على الحصول على تمويل يتناسب مع دخلها، فكلما ارتفعت الفائدة زادت الأعباء المالية. وتدخل شروط منح التمويل، والمستندات المطلوبة، وتقييم القدرة على السداد، وقيمة المقدم ضمن العوامل المؤثرة في مدى ملاءمة هذه المنظومة للمشترين.
مقترحات لتعزيز انتشار التمويل العقاري
يتطلب دعم نشاط التمويل العقاري تراجع أسعار الفائدة واستقرار سعر الصرف لتخفيف الضغوط على تكاليف البناء والشراء. كما يمكن المساهمة في زيادة عدد المستفيدين من خلال توسيع برامج التمويل لتناسب مختلف مستويات الدخل، وتطوير إجراءات التقديم، وتعزيز الوعي بآليات التمويل، مع ضمان تناسب الأقساط مع القدرة الفعلية على السداد.
